Folleto de Ejecución de Hipotecas / Ventas Cortas

Este artículo está pensado para ser de interés general. Las técnicas específicas y la información discutida pueden no aplicar en su caso. Antes de actuar en cualquier materia aquí contenida, debe consultar primero con su asesor legal.

La VENTA DEL FIDEICOMISARIO es el método más sencillo de Ejecución de Hipoteca en el Estado de California y la mayoría de los otros Estados. Es rápida y de bajos costos, NO ADMITEN JUICIOS DE DEFICIENCIA.

En una Escritura de Fideicomiso el prestatario (Fiduciante) le da al Fideicomisario (típicamente una compañía de Títulos) el derecho a vender la propiedad si el Comprador incumple.

El primer paso es un Aviso de Incumplimiento. En el se declara el monto incumplido. Se da un plazo de 90 días para reparar el incumplimiento poniéndose al corriente con el pago de los adeudos, penalizaciones y recargos.

Al transcurrir los 90 días, el prestamista presenta un Aviso de Venta de Fideicomisario para 21 días, tras los cuales se lleva a cabo la subasta, usualmente en una Corte, con poca publicidad, lo que resulta en un precio de venta inferior. Después de que todo esto se realice, el antiguo propietario debe ser desalojado si se rehúsa a dejar la propiedad.

El Prestatario tiene aún la oportunidad de ponerse al corriente de todos los pagos vencidos hasta 5 días hábiles posteriores a la compra. En los últimos 5 días, la única forma de detener la venta es liquidando el saldo total.

EXCEPCIÓN. Residencia Personal = No Obligación.

Por Ley Estatal no existe obligación personal por una compra de hipoteca de una residencia personal. El propietario puede “salir caminando” de una propiedad con inmunidad a obligación personal independientemente del método de ejecución de la hipoteca.

Escritura en lugar de Ejecución

Esto es un atajo, cuando el propietario acepta lo inevitable y le regresa la propiedad al Banco. Sin embargo, muchos prestamistas rechazan actualmente el tomar la Escritura en Lugar de Ejecución. Ellos consiguen un título “más limpio” si ejecutan la hipoteca, acabando más eficientemente todos los reclamos referentes a la propiedad.

Bancarrota

Muchos prestatarios esperan hasta el último momento y después presentan una bancarrota para evitar la venta. Si no hay capital en la propiedad el prestamista eventualmente hará una “Moción para el Descargo de la Permanencia Automática” que permite la ejecución de la hipoteca. Esto se lleva tiempo y le cuesta más dinero al prestamista.

Ejecución de Hipoteca posterior a la Venta.

“Vendí la propiedad. El préstamo sigue a mi nombre. El comprador supuestamente realizaría los pagos pendientes. Ahora el Banco está ejecutando la hipoteca y me envía notificaciones”

Como se menciono más arriba, si el prestamista realiza la Venta del Fideicomisario, renuncia a su derecho a buscar un juicio de deficiencia.

Por lo tanto, un vendedor que aún aparece en la hipoteca de su antigua propiedad, tiene poco (si acaso) riesgo verdadero de una responsabilidad por deficiencia.

La pregunta es ¿Afectará mi crédito?

Si el antiguo propietario puede acreditar que el préstamo estaba al corriente cuando el vendió la propiedad, aunque aparezca en un reporte de crédito, una carta a la agencia de crédito explicando que la ejecución de la hipoteca fue posterior a la venta, generalmente funciona.

“Venta corta”

La mayoría de los prestamistas están en el negocio del dinero y prefieren no poseer bienes raíces. Si el valor de una propiedad ha disminuido, algunos prestamistas cooperan y permiten la venta de la propiedad, en lugar de forzar la ejecución de la hipoteca.

Si la deuda es mayor al valor de la propiedad, con la finalidad de venderla y convertir el interés del prestamista en efectivo, el prestamista debe aceptar una cantidad menor al pago total como satisfacción de la deuda.

Muchos prestamistas se dan cuenta de que algo de dinero pronto es mejor que menos dinero después (ya que las subastas de ejecución de hipotecas generalmente son a precios bajos), especialmente si la deuda continua incrementándose mientras esté pendiente la ejecución de la hipoteca.

Consecuencias fiscales

Existen dos elementos de ganancia: “la ganancia verdadera”, y los ingresos por la reducción de deuda.”La ganancia verdadera” se calcula si la propiedad se vendiera a su valor; el ingreso por la reducción de la deuda es sujeto a impuestos si la deuda excede el valor de la propiedad.

Una ejecución de hipoteca, Escritura en lugar de Ejecución, o Venta Corta (implicando deuda recurrente) son sujetas al mismo tipo de impuesto.

Si la deuda es de $ 200,000 y el valor de la propiedad es de $ 180,000, la “ganancia verdadera” del propietario es tasada como si él vendiera la propiedad en $ 180,000; el ingreso por reducción de la deuda es tasable en los $20,000 de deuda por encima del valor de la propiedad.

Si el “costo base” del propietario es menor que el valor, el tiene una “ganancia verdadera” tasable. [El “costo base” se determina analizando el costo inicial de la propiedad, sumándole el valor de las mejoras, restándole cualquier ganancia diferida de impuestos de ventas diferidas previas (de la renegociación de 2 años de una residencia primaria o § 1031 para propiedad de inversión). Si la propiedad costo $250,000 y una ganancia de $ 100,000 fue renegociada de ventas previas de este hogar, su costo base es de $150,000]

El otro tipo de ingreso tasable es el “ingreso por reducción de la deuda”, basado en la diferencia entre lo que se debe y el valor de la propiedad, $20,000 ($200,000 de deuda, menos $ 180,000 de valor).

El ingreso por reducción de deuda es tasable solamente hasta el punto en que la reducción de deuda resulte en solvencia. Si el deudor tiene un patrimonio neto negativa antes y después de la venta, no hay nada sujeto a impuestos. De otra forma, si tiene un patrimonio negativa neto antes, y $3,000 de patrimonio después, los $3,000 son tasables.

Si el deudor está en bancarrota, ningún ingreso por reducción de deuda es tasable.

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