La burbuja de Vivienda y los indicadores del Mercado de Bienes Raíces
Cita de la Semana:
“Pienso que entraremos en recesión, probablemente. Que tan terrible será, no lo sé. Pero pienso que muchas malas noticias están por venir..
Siempre comienza con booms de vivienda y le lleva tiempo, un año o dos, a la economía para salir adelante, probablemente cinco o seis años para el mercado de bienes raíces para salir adelante.”
- Rupert Murdoch, magnate de medios y nuevo dueño del Wall Street Journal
Economistas dicen que los precios de vivienda no han tocado fondo
Associated Press
Publicado el 06/18/08
Washington –Los precios de vivienda en US están apenas a la mitad de su descenso, y más aún de la futura erosión que ocurrirá este año, dijeron los principales economistas el Martes.
Los 10 economistas, incluyendo los del Wells Fargo Bank y JPMorgan Chase & Co., también citaron el tono negativo general de la economía, con el gasto para consumo al borde, los precios de alimentos y combustible a la alza, créditos muy apretados y el relativamente alto nivel de desempleo.
“Existen varios vientos en contra con los que los consumidores están lidiando,” dice Peter Hooper, economista en jefe del Deutsche Bank Securities y jefe del comité de asesores económicos de la Asociación de Banqueros de América. “Hay mucho para que los consumidores se sientan decaídos.”
El grupo –que también incluye economistas de Northern Trust Co., SunTrust Banks, Inc., PNC Financial Services Group, Inc. y Huntington Bancorp- se reunió con los oficiales de la Reserva Federal este Lunes.
Se espera “crecimiento lento, recuperándose moderadamente el próximo año,” Hooper comentó en la conferencia de prensa.
La economía experimentará un tipo de recesión “sin precedentes” ¬–la primera sin un significativo descenso trimestral en el producto interno bruto, dijo. Eso indica que otros factores ajenos al PIB, como el ingreso y los niveles de empleo, son importantes factores de recesión.
Descensos adicionales en los hogares promedios de US de alrededor del 15 por ciento entre este momento y finales del 2009 “claramente serán un lastre en el gasto de los consumidores” el motor del crecimiento de la economía, dijo Hooper.
Cerca de dos tercios de los economistas en el grupo de banqueros esperan que la Reserva Federal no suba las tasas de interés hasta el próximo año, mientras que los otros creen que el banco central podría hacerlo este otoño ante la creciente preocupación por la inflación.
“Esa es una posibilidad para que la Reserva sea paciente”, dijo Hooper.
Muchos economistas consideran que la Reserva mantendrá las tasas de interés al 2 por ciento, el más bajo en cuatro años, cuando se reúna la próxima semana.
El Jefe de la Reserva Ben Benanke y sus colegas han apuntado que la campaña de recorte de las tasas de la Reserva, que inicio en Septiembre para impulsar el crecimiento económico, termino por la creciente preocupación acerca de la inflación.
Venta de Bienes Raíces y Precios de Vivienda
Moratoria en el Pago de Hipotecas a la alza
La perspectiva de los morosos empeora conforme los precios cada vez más bajos de vivienda crean un ciclo creciente de incumplimientos
Por Ben Rooney, escritor del CNNMoney.com
Mayo 12, 2008: 3:48 AM EDT
NUEVA YORK (CNNMoney.com) – La morosidad en el pago de hipotecas continuará a la alza durante los próximos seis a 12 meses, mientras los precios de vivienda descienden y las condiciones económicas continúan difíciles, de acuerdo a un pronóstico revelado el Lunes.
El Centro de Monitoreo de Riesgo Hipotecario (Core Mortgage Risk Monitor, CMRM), un índice de riesgo de ejecución de hipotecas compilado por los analistas de datos de bienes raíces First American CoreLogic, incremento en un 16% comparado con el mismo periodo del año pasado.
Este índice, que se ha incrementado a lo largo de los últimos cuatro reportes trimestrales, es ahora 47% más alto que en el primer trimestre de 2002 cuando la última recesión estaba en retirada.
A lo largo del país, los mercados con el mayor nivel de riego en el retraso en pagos tienen también dígitos dobles en el descenso de precios de vivienda y el debilitamiento del mercado laboral.
“Los factores de devaluación del precio de los hogares son ahora factores monumentales de stress económico,” dijo Mark Fleming, economista en jefe de CoreLogic.
Del top 10 de mercados con el mayor riesgo de morosidad, ocho de ellos están en California y dos en Florida. Anteriormente, los mercados en estados como Michigan y Ohio, donde el mercado laboral ha sido débil, predominaban en la lista de los marcados más propensos a morosidad.
Pero los rápidos descensos en los precios de vivienda, particularmente en lugares como California y Florida, donde la compra especulativa llevo los precios a la alza durante el boom de vivienda, están causando un cambio en las tendencias de morosidad nacionales.
CoreLogic pronostica que el riesgo de retraso en pagos sea el peor en la región del Imperio del Interior de California, donde el valor de los precios de vivienda ha descendido en 21%. En cualquier otra parte del estado dorado, las zonas de Los Angeles y Sacramento están consideradas de alto riesgo de morosidad.
Mientras tanto, en centros urbanos en Texas se espera un bajo nivel de retraso. El área de Dallas-Fort Worth encabeza la lista, seguida por Tulsa, Okla.
Durante el mismo periodo en el año pasado, Detroit, Mich., encabezaba a la nación en riesgo de morosidad. En Ohio, Youngstown, Dayton y Toledo también estaban en la lista de mercados de alto riesgo. Inversamente, Phoenix, Ariz., y West Palm Beach, Fla., estaban entre las ciudades con el menor riesgo de retraso el último año.
“Los mercados de mayor precio en vivienda son ahora los mercados con mayor riesgo de retraso en pagos,” dijo Fleming.
La caída de los precios en vivienda ha creado un círculo vicioso: Precios más bajos llevan a mayor incumplimiento, resultando en un exceso de inventario, lo que causa la baja de la demanda, bajando aun más los precios, lo que lleva a más incumplimiento.
Este ciclo de descenso incrementa la presión en la economía a gran escala, con el precio descendente de vivienda impactando las finanzas personales y la confianza del consumidor.
California se enfrenta con dificultades inmobiliarias
MIENTRAS LA BURBUJA DE VIVIENDA CONTINUA reventando, 2007 se espera que sea el primer año donde los precios de vivienda tengan una caída continua de año a año. Diez estados reportaron descensos continuos de un año a otro en el tercer trimestre, con los mayores descensos en Michigan (baja 4%), California (baja 3.8%), Massachusetts (baja 2.6%), Rhode Island (baja 2.4%), Nevada (baja 2.0%) y Florida (baja 1.5%). Esto se compara con el descenso nacional de U.S. año tras año de un 1.8%.
Puesto que muchos de nuestros bancos tienen una alta exposición en el mercado de California, decidimos realizar un enfoque ahí.
Los precios de vivienda en California están bajando por primera vez desde 1996, y el índice de depreciación acelero significativamente en Septiembre y Octubre.
El reajuste en vivienda ha tenido varios impactos en diferentes mercados. Aéreas, como Santa Clara, San Francisco y Ventura County no han sentido el mismo dolor en el descenso de precios de vivienda en áreas sobre construidas como Sacramento y el Imperio del Interior.
Las ventas actuales de hogares han bajado 40% año tras año, a lo largo de todos los segmentos de mercado.
Los inventarios no vendidos se han disparado a 16.3 meses en Octubre, alcanzando la máxima de 18.8 meses en el último ciclo de crédito.
La morosidad en pagos y la ejecución de hipotecas ya están, o están alcanzando los máximos de los últimos ciclos, derivado por años de créditos fáciles.
Hay una preocupación de que el sector de vivienda, al que el 25% del total del crecimiento de empleo ha estado ligado en los últimos años, lleve a niveles mayores de desempleo.
En el peor de los casos, estimamos que los precios desciendan otro 36% en California, contra un 8% de descenso para los U.S., para alcanzar un índice de accesibilidad que empareje los niveles de los inventarios.
De darse una recesión prolongada en vivienda, es esperado que afecte al sector comercial, particularmente a las áreas que apoyaron la construcción de viviendas.
La Calle del Dolor USA: perspectivas de vivienda ‘08
El pronóstico es de un más largo y profundo retroceso en el precio de vivienda del que previamente se esperaba, con descensos de dos dígitos en muchos mercados
Por Les Christie, escritor de CNNMoney.com
Diciembre 21 2007: 4:56 PM EST
NUEVA YORK (CNNMoney.com) – Los Estados Unidos están profundamente metidos en el peor retroceso de vivienda desde la Gran Depresión, y de acuerdo con un nuevo reporte, no se recuperara en el corto plazo.
En una nueva encuesta, Moody’sEconomy.com dice que hay muchas áreas metropolitanas registrarán perdidas del 20 por ciento o más durante el descenso, con el precio medio nacional por hogares de una familia bajando un 13 por ciento durante inicios del 2009. Factorizandose en las rebajas de los vendedores, el descenso de los precios actuales será de más del 15 por ciento.
Ochenta de las 381 áreas metropolitanas cubiertas por este reporte registraran perdidas de dos dígitos, de acuerdo al reporte. La mayoría de los mercados con mayores pérdidas son los que fueron zonas de mayor crecimiento, como California y Florida.
Las perdidas en picada tienen que llegar en algún momento. A lo largo del retroceso en vivienda, que empezó en el verano de 2006, los expertos esperaban un desplome en los precios, pero no fue hasta recientemente que las bajas se dieron sustancialmente, de acuerdo a Mark Zandi, economista en jefe de Moody’s Economy.com.
“Las mareas han cambiado en la psicología del vendedor desde el primer impacto este verano,” dice. “Los vendedores ahora se dan cuenta que tienen que bajar sus precios para hacer una venta, y los precios están bajando muy rápido en algunos mercados.”
Uno de esos lugares es Punta Gorda, Fla. En la perspectiva de Moody, los precios allí pasarán por el más pronunciado reajuste de cualquier otro mercado de los U.S. Desde su cumbre durante los primeros tres meses del 2006, hasta tocar fondo, previsto para el segundo trimestre de 2009, los precios bajaran 35.3 porciento. Esos en dólares nominales; con los ajustes por la inflación, la perdida será aún mayor.
Otras áreas metropolitanas que se espera tengan caídas devastadoras incluyen a: Stockton, Calif., donde se pronostica que los precios caigan 31.6 porciento, Modesto, Calif. (-31.3 por ciento), Fort Walton Beach, Fla. (-30.4 por ciento) y Naples, Fla. (-29.6 por ciento).
El mercado con el mayor impacto fuera del Cinturón del Sol se espera que sea Ocean City, N.J. donde los precios caerán un 24.9 porciento, de acuerdo con Moody’s, Los precios en St. George, Utah (-21.8 por ciento), Grand Junction, Colo. (-18.9 por ciento) y Atlantic City, N.J. (-18.6 por ciento) también tendrán bajas. In la zona metropolitana de Washington, D.C., Moody’s pronostica un descenso del 18.4 por ciento.
Los precios de vivienda están siendo arrastrados por una mayor caída en las ventas de casas, que Moody’s espera que llegue a fondo a principios de 2008, cuando las ventas de unidades estén por debajo del 40 por ciento de su tope.
Las constructoras de casas continúan agregando al inventario, pese a que el retroceso ya está presente, contribuyendo a lo que es hoy un retraso de 11 meses en el registro de ventas de casas, de acuerdo con la Asociación Nacional de Agentes de Bienes Raíces.
Muchos de estos hogares están completamente vacíos: El Buró de Censos reporto un total de 2.1 millones de hogares vacios en venta. Los hogares desocupados incrementan la presión en los precios porque los propietarios de estos hogares están más dispuestos a castigar los precios que a ocupar las propiedades. Les cuestan dinero directamente de sus bolsillos mensualmente y no les proporcionan ni ingresos ni refugio.
Aún pese que a la construcción de viviendas se contrajo severamente – el Buró de Censos reporto el Martes que la construcción de nuevas viviendas bajo a una tasa anualizada de 1.187 millones de unidades en Noviembre, el más bajo en 16 años –tomará un buen tiempo sacar el exceso de inventarios.
El retroceso en la vivienda tendrá un impacto sustancial en la economía en conjunto, de acuerdo a Moody’s, que dice que disminuirá el producto interno bruto en más de un punto porcentual este año y en un 1.5 por ciento en 2008.
La inversión especuladora a la mitad de la década del 2000 ayudo a motivar el actual retroceso. Zandi apuntó que el 16 por ciento de la generación de hipotecas en el 2005 fue de casas no ocupadas por el propietario, el doble de lo que fue en años previos.
“Y ese es un estimado muy conservador de la demanda de inversiones,” dice. “Muchos compradores de casas mintieron en sus solicitudes de hipoteca.” Esto es porque las tasas de interés son más bajas para las residencias ocupadas por el propietario.
La compra por inversión prevaleció en muchas áreas de recreo, como Ocean City, N.J. Muchos compradores le apostaron a que podrían conservar la propiedad por un corto tiempo y después venderla para una ganancia rápida, un objetivo difícil de conseguir, considerando los altos costos de las transacciones. Muchos especuladores llegaron tarde a la fiesta y se quedaron atrapados en el retroceso. Ahora sus propiedades se suman a los numerosos inventarios.
Otro factor fue la excesiva construcción de nuevas viviendas, especialmente en mercados calientes. Conforme los precios se disparaban, las constructoras se apresuraban a sacar ventaja de los incrementos, aportando a los ahora altos inventarios.
También para incrementar hogares a los mercados estuvo la ejecución de hipotecas. Cuando los prestamistas recuperan sus propiedades, las ponen de vuelta en el mercado. La ejecución de hipotecas se ha duplicado este año.
Para que el retroceso termine, mucho del exceso de inventario tiene que haber salido. Zandi no previene que eso suceda antes del 2010, que se pronostica será un año de modesta recuperación, con un bajo nivel de crecimiento de un solo digito.
Contrywide culpada por préstamos de alto riesgo(sub prime), ejecuta hipotecas
Por Emmet Pierce
ESCRITOR DEL UNION-TRIBUNE
Noviembre 22,2007
Alrededor de 50 manifestantes con pancartas marcharon en el exterior de la oficina de Countrywide Finnancial en Frazee Road el día de ayer, para protestar por la manera en que la firma ha manejado las crecientes ejecuciones de hipotecas en el Condado de San Diego.
JOHN GASTALDO / Union-Tribune
Nativo V. Lopez (izquierda) y Nanshi Ignacio, que tienen un préstamo de alto riesgo, fijaron carteles en las puertas de las oficinas de Countrywide Finnancial en Frazee Road mientras un grupo armaba una protesta por el manejo que da la compañía a las desorbitadas tarifas de ejecución de hipotecas en el Condado de San Diego.
Contrywide, la más grande empresa de préstamos hipotecarios del país, se ha convertido en el objeto de quejas por los arriesgados préstamos de alto riesgo ampliamente utilizados durante la euforia del mercado de las bienes raíces en el más reciente boom de vivienda.
Los manifestantes ayer dijeron que Contrywide y otros prestamistas condujeron a muchos prestatarios hacia préstamos de alto riesgo cuando ellos pudieron haber calificado para hipotecas convencionales más económicas.
S&P apuntan que los problemas hipotecarios crecerán en 2008
Publicado en Nov. 14 2007 4:35 AM por Douglas McIntyre
Archivado en: Reportes de analistas, Pronósticos, datos Económicos, Vivienda, Reserva Federal
Ah, es bueno recibir buenas noticias del mercado inmobiliario. Pero no hoy.
S&P dijo en un reporte el día de ayer que el mercado hipotecario en U.S. se pondrá peor en 2008 y que las ganancias de compañías expuestas a estos mercados empeorarán. “Las tendencias negativas de los precios de vivienda, el cierre del mercado de hipotecas de alto riesgo y el continuo debilitamiento de los principales mercados hipotecarios se traducen en un bajo crecimiento para la industria hipotecaria,” dijo Victoria Wagner, analista de crédito con S & P
CNN Money dice que “los escasos criterios para los préstamos, especialmente para sujetos con créditos frágiles, son el centro del problema.”
El problema es algo que la psique Americana rechaza, un problema sin solución. Aún si la Reserva baja abruptamente las tasas en este momento, demasiada gente está retrasada con sus hipotecas y se enfrentan con precios más altos en rubros como los energéticos. Estos consumidores puede que no sean capaces de realizar pagos más bajos. Para los bancos, reducir los requerimientos de pagos para muchos clientes puede implicar mayores cancelaciones.
Es una horrible puesta en escena que tiene que arrastrarse hasta el último acto. Desafortunadamente, nadie sabe cuando terminara el espectáculo.
Fannie prevé continuas turbulencias en vivienda.
Viernes, Noviembre 9, 3:48 pm ET
Fannie Mae pronostica que continúe la agitación en el Marcado de Vivienda el próximo año
WASHINGTON (AP) – La gigante de las finanzas hipotecarias Fannie Mae, que registró una gran pérdida en el tercer trimestre, pronostica que continúen las dificultades financieras para el próximo año debido a la persistente agitación en el mercado de vivienda.
Con financiamiento del gobierno, Fannie Mae, la mayor compradora y partidaria de las hipotecas de vivienda, reporto el Viernes sus resultados de los primeros tres trimestres del año. Sus pérdidas en el trimestre de Julio-Septiembre se duplicaron a más de $1.4 billones, o a $1.56 por acción, reduciendo las ganancias por los nueve meses a más de la mitad.
Fannie Mae dijo que se espera que el descenso en la vivienda continúe en el 2008, afectando los precios de viviendas en un 4 por ciento y reduciendo la demanda de hipotecas.
“La compañía cree que el continuo descenso en la vivienda llevara a más rechazos” en nuevas hipotecas este año y el próximo, dijo Fannie Mae.
Un estimado de 2 a 2.5 millones de hipotecas de tasa variable, valuadas en unos &600 billones, se están “restableciendo” este año y el próximo, pasando de las bajas tasas “atractivas” de los primeros dos o tres años a unas mucho más pronunciadas que les podrían costar sus hogares a los prestatarios.
Fannie Mae dijo que para Julio 31, se estima que había aproximadamente $185 billones en hipotecas de tasa variable atadas a títulos de alto riesgo programados para restablecerse el próximo año. “Estos restablecimientos pueden resultar en un incremento más agudo de la morosidad y los índices de ejecución de hipotecas,” la compañía dijo.
BB&T prevé 12-18 meses más en el retroceso del mercado de bienes raíces
NUEVA YORK, Oct. 18 (Reuters) – el jefe Ejecutivo de BB&T Corp. (BBT.N:Citar, Clasificar e Investigar) John Alliston dijo el Jueves que espera que el descenso en las bienes raíces residenciales de los U.S. continúe por otros 12-18 meses y dijo que el rezago en vivienda ha afectado la capacidad de la banca de adquirir bancos comunitarios.
En una conferencia, Alliston dijo que Winston-Salem, la BB&T de North Carolina esta “en sentido práctico fuera del negocio de adquisición de banca comunitaria.” Dijo que sus objetivos potenciales están buscando precios excesivos, y ya que los bancos comunitarios son frecuentemente “prestamistas para bienes raíces residenciales de último recurso,” es difícil llevar a cabo las diligencias necesarias para asegurar que los riesgos que tomaría BB&T en una adquisición son los adecuados.
Un Especulador de Bienes Raíces pasa del Boom al Fracaso
Mark Schiefelbein para el New York Times
Todd Haupt, 33 años, cuya fortuna por los bienes raíces era altísima, está fuera de su hogar de un millón de dólares en Josephville, Mo.
Publicado: Noviembre 9, 2007
ST. CHARLES, Mo. – El negocio de ejecución de hipotecas residenciales fue muy bueno para Todd Haupt. Empezó a comprar y cambiar casas ejecutadas en hipoteca en 1994, cuando tenía 20, y para 2000 se graduó construyendo casas.
A los 32, con solo un semestre cursado en el colegio comunitario, tenía un BMW, un Corvette, y una casa de 5,000 pies cuadrados valuada en $1.2 millones. El fue una creación del boom. “Estaba en la cima del mundo,” dijo el Sr. Haupt recientemente.
En Mayo pasado, el mercado de bienes raíces detuvo su boom.
Ahora la casa del Sr. Haupt está en manos de uno de sus acreditadores, así como sus autos, tres pequeños edificios de oficinas y 89 lotes que compro con una subdivisión en el vecino Condado Lincoln.
Debe alrededor de $6 millones en deuda personal y de negocios, y así como la fortuna del Sr. Haupt creció, así lo habían hecho las de plomeros, electricistas, fabricantes de marcos, decoradores de jardines, abarroteros y otros que confiaron en su negocio, que estimaba en unos $300,000 mensuales.
El Sr. Haupt es uno de los miles de Americanos que saltaron en la ola del creciente mercado de vivienda de la última década, que era proclamada en historia de golpes de suerte de vecinos y realitys de televisión como “Flip That House”, “Flip This House” y “Flipping Out”.
- Ventas de hogares usados en North Texas cayó cerca de 13 por ciento en Octubre (Dallas Morning News, Nov. 8): “El Sistema de Información de Bienes Raíces de North Texas y el Centro de Bienes Raíces de la Universidad A&M de Texas: La venta de hogares usados han bajado cerca de 7% a un año en 2007 del mismo periodo en 2006… El precio promedio de los hogares vendidos en Octubre fue de $146,000 -2% más que el año anterior… [En] Octubre, había un inventario de aproximadamente 6.4 meses de hogares en el mercado en North Texas… En promedio, tomo 75 días el vender esas casas en Octubre, Existen cerca de 48,000 viviendas usadas para una familia en NT [y 4,250 condominios] en venta.”
- Retrocediendo en Seattle (Columbian.com, Nov. 8): “Por primera vez desde principios de 1990, el promedio de las casas vendidas en King County descendió el mes pasado comparado con el año pasado. El Seattle Times reporta. El precio promedio del área de Seattle en Octubre era de $387,500, bajo 1% con respecto a los $391,300 de hace un año. El número de hogares y condominios en el mercado paso a 14,240, un 40% más que en 2006, de acuerdo a las estadísticas que aparecen en el Servicio de Listado Múltiple del Noroeste.”
- Del Real Estate Journal. Prestatarios consiguen ayuda sólo después de retrasarse con sus hipotecas.
Propietarios de viviendas que luchan por conseguir una reducción en sus hipotecas por parte de los prestamistas, dicen recibir un mensaje duro: No podemos ayudarlo hasta su primer retraso en sus pagos. Esto esta atando a los prestatarios, dado que incumplir con la hipoteca desata toda una clase de dolores de cabeza.
Problemas de accesibilidad
- Siendo una ‘Comunidad Escolar’ (College Town), Honolulu es Costoso. (Pacific Business News, Nov. 6) “un estudio de Coldwel Barker Real Estate: Honolulu se clasifica como uno de las más caras comunidades escolares… Con un precio promedio por hogar de $843,750, Honolulu, sede de la Universidad de Hawaii-Manoa, clasifica en la lista de los 10 mercados escolares más costosos. Palo Alto, Calif., hogar de la Universidad de Stanford, encabeza la lista, con un precio promedio por hogar de $1.7 millones. Los siguientes en la lista fueron Chestnut Hills, Mass., donde se localiza el Boston College, y los Angeles, hogar de la Universidad del Sur de California y la Universidad de California –Los Angeles. Muncie, Ind., hogar de la Universidad de Ball State, fue el más accesible, con un costo promedio por hogar de $150,000.”
Inversión en Bienes Raíces y Conciencia
- GE Bienes Raíces lanza Iniciativa Verde (CNN Money, Nov. 7) “GE Bienes Raíces anunció el día de hoy una nueva iniciativa para ‘enverdecer’ su negocio de inversión en bienes raíces, un negocio global que genera más de $30 billones en transacciones al año en 28 países. Sustentabilidad será agregada a sus procesos de inversión existentes, desde la generación de inversiones para suscribir, debido a la diligencia y manejo de recursos en un esfuerzo para mejorar el desempeño ambiental de sus pasivos, para impactar positivamente en la salud de sus inquilinos, y para mejorar el valor de sus propiedades.”
Hipotecas y Préstamos para Bienes Raíces
- El Precio (No) es Correcto: Las estimaciones hunden las ventas (Boston Herald, Nov. 8): “Desesperados propietarios de hogares que intentan deshacerse de sus propiedades enfrentan un nuevo obstáculo: Estimaciones que llegan cada vez con menores estimaciones que las esperadas en el valor de sus casas. Los bajos estimados están llevando a ajustes de último minuto en algunas ventas y están poniendo mayor presión a la baja de los precios a los hogares en el estrecho mercado de vivienda. Los estimadores de vivienda, cuyos cálculos son clave en la emisión de hipotecas, dicen que las fuerzas del mercado son la causa de la caída en los precios de los hogares. Pero reconocen que los aseguradores de préstamos… son ahora más cautelosos acerca de la depreciación de los hogares… los aseguradores no quieren quedarse con préstamos de casas que después [caerán].”
- Solicitudes descienden ligeramente (Originator Times, Nov. 7): “La Encuesta de Solicitudes de Hipotecas de la Asociación de Banqueros Hipotecarios para la semana que termina el 2 de noviembre de 2007: El volumen de las solicitudes de préstamos hipotecarios fue de 670.6, un decremento de 1.6% con un ajuste estacional de una base de 681.7 una semana antes… El Índice de Refinanciamiento disminuyo 3.2% a 2176.1 de 2249.0 la semana previa y el ajuste estacional del Índice de Compra bajo a 412.7 de 412.9 una semana antes… El ajuste estacional del Índice Convencional bajo un 2.3% a 960.0 de 982.2 la semana anterior, y el ajuste estacional del Índice Gubernamental se incrementó 4% a 188.0 de 180.7 la semana previa.”
- Los agentes hipotecarios temen una ‘extinción’ si se aprueba Proyecto de Ley (Mortgage 101, Nov. 7): “La Asociación Nacional de Agentes Hipotecarios: “Los agentes hipotecarios se enfrentan a la extinción. La Cámara de Representantes de U.S. está evaluando un proyecto de ley (H.R. 3915) que cambiará fundamentalmente la forma en que se nos paga, proscribe YSP, y legisla lineamientos de aseguramiento en la ley. Adicionalmente, tememos que los préstamos de alto riesgo dejen de existir debido a las excesivas obligaciones para el prestamista… Una controvertida sección de la legislación agrega responsabilidades limitadas a aseguradores de mercados secundarios que empaquetan y venden intereses en préstamos hipotecarios domésticos fuera de estos estándares. De cualquier manera, inversionistas particulares en estos valores no tendrán responsabilidad.”
- Agentes descargan AG (Boston Herald, Nov. 7) Massachusetts: “Los agentes hipotecarios están en un levantamiento en contra de las regulaciones propuestas para la industria por la Abogada General Martha Oakley, diciendo que sus planes cortarán la forma en que se les paga y potencialmente llevara a miles de pérdidas de empleos. El titular de la Asociación de Banqueros Hipotecarios de Massachusetts se reunirá con oficiales de la oficina de Oakley este Viernes en un intento para evitar una posible confrontación. El grupo, que representa tanto a los agentes hipotecarios como a los prestamistas, esta amenazando tomar acciones legales para bloquear las nuevas reglas de Oakley, que están programadas para entrar en vigor en Nov. 15.”
- ¿Debería You Buy Indimac entrar en capitulación esta mañana? (FIG Trader in Seeking Alpha, Nov. 7): “Indimac Bancorp (IMB) mantiene una sustancial confusión, una vez que la escasa cobertura tome velocidad… El porcentaje de dividendos se reprecia, y aún si ellos perdieron dinero en Q4 y recortan todo el dividendo, las acciones serán más altas en 2008… La avalancha de capitulaciones en el sector financiero probablemente esta lista en un 80%, probablemente más entre las pequeñas y medianas. La confusión en el corto plazo es enorme, como se puede ver en los aseguradores de inversiones desde las bajas del Lunes. Las solicitudes de la SEC para la Q3 son para la próxima semana [y] la mayor parte de las malas noticias… se reaprecian. El siguiente movimiento es a la alza (a través de ganancias de Q4).”
¿Caída global de alto riesgo o retroceso global de vivienda?
- El mercado de vivienda del UK registra impactos dispares por la contracción del crédito (Reuters, Nov. 8): “Firma de información de crédito Expertain: El mercado de vivienda Británico será una víctima directa de la contracción del crédito con las consecuencias distribuidas de forma dispareja a través de las regiones. Experian predice que los precios de viviendas durante los próximos dos años registrarán los incrementos anuales más bajos desde mediados de los 1990’s, mientras las recuperación de posesiones alcanzará los niveles más altos en 15 años. Experian: “Ligeros decrementos en el valor de viviendas se esperan para el Sureste y el Este de Inglaterra, mientras los precios caerán de manera más aguda en el Suroeste. Contrastando, Great London, donde la sobrevaluación es menos severa que en el resto del sur, tiene las mejores perspectivas a corto plazo después de Escocia.”
- HSBC concluye venta de valores respaldados por hipotecas en U.S. (Bloomberg, Nov. 8): “HSBC Holdings Plc, el banco más grande del U.K., anunció que terminó con las ventas y intercambio de valores respaldados por hipotecas en los U.S. después de que el colapso del mercado de alto riesgo lo forzó a cerrar dos unidades generadoras. Alrededor de 120 trabajos de valores serán recortados globalmente, incluyendo 20 en el U.K.... HSBC también freno la inversión bancaria en la cobertura de servicios de salud en U.S… El desastre de cinco meses en el mercado por $6 trillones en los bonos de préstamos de vivienda en los U.S. ha erosionado el valor de sus recursos, incluyendo los valores respaldados por préstamos de alto riesgo y la deuda garantizada por organizaciones ligadas al gobierno como Fannie Mae.
- China limita la inversión extranjera en el mercado de bienes raíces y otras áreas clave (International Herald Tribune, Nov. 7): “La agencia de planeación económica de China ha emitido restricciones en la inversión extranjera en bienes raíces y otras industrias… Muchas de la restricciones corresponden a una lista emitida por la NDRC en 2004… sugiriendo que algunas [reglas reiteradas], como limitaciones en la inversión extranjera en bienes raíces no estaban adecuadamente aplicadas… Además de la prohibición en campos de golf y agencias de bienes raíces, la lista corresponde a las regulaciones actuales. La inversión extranjera directa en China creció casi un 4% más entre Enero-Septiembre más que en el año pasado, llegando a $47.2 billones de dólares. De ese total, la inversión extranjera en desarrollo de propiedades contabilizo por 42.3 billones de yuanes ($5.7 billones de dólares).”
Caída en Alto Riesgo
- Morgan Stanley registra baja de $3.7 billones, recorta perspectivas (Bloomberg, Nov. 8): “Morgan Stanley se unió a Merrill Lynch & Co. y a Citigroup en registrar pérdidas en recursos relacionados con hipotecas de alto riesgo y dijo que la perspectiva para el mercado de crédito es más desalentadora que en Septiembre. La firma de títulos con el segundo mayor valor de mercado en U.S. después de Goldman Sachs Group, dijo que perdió $3.7 billones en dos meses hasta Oct. 31. Los precios por títulos relacionados con préstamos a prestatarios de riesgo se hundió más de lo que los comerciantes esperaban, recortando las ganancias del cuarto trimestre en $2.5 billones. La estadística puede cambiar hacia finales del mes.”
- Contemplando la vida sin garantes (David Merkel en Seeking Alpha, Nov. 8): “Los garantes financieros han tenido la tendencia de reasegurarse unos a otros, MBIA (MBI) reasegura a Ambac, y viceversa. RAM Holdings (RAMR) las reasegura a todas ellas. Los garantes proveen un tipo de ‘marcaje’ para oscurecer a los prestatarios en el mercado de bonos. En lugar de poner costos recursos para ser conocido, es más económico proteger los bonos con un bien conocido garante; no solo incrementa el valor percibido del crédito, también incrementa la liquidez… [Cuidadosamente] evalúan inversiones garantizadas por ambos lados. Por ejemplo, ABC corp. garantizada por GUAR corp., o la deuda de GUAR asegurada por un interés en ABC corp. Esta es una situación donde la simplicidad es recompensada.”
- Caos del mercado de valores y el pantano moral de Bush (Online Journal, Nov. 7): “El papel comercial “a corto plazo” respaldado por activos se ha marchitado por $275 billones en las últimas 10 semanas, dejando a los bancos con responsabilidades monstruosas… Bloomberg: “Los bancos excluidos del mercado por préstamos a corto plazo están encontrando su salvación en un programa de préstamos gubernamental estilo Gran Depresión… Contrywide Financial Corp. (CFC), Washington Mutual Inc. (WM), Hudson City Bancorp Inc. (HCBK) y cientos de otros prestamistas pidieron un histórico de $163 billones de las 12 Bancos Federales de Prestamos de Vivienda en Agosto-Septiembre mientras las tasas de interés en papel comercial respaldado por activos creció en un 5.6%. Las compañías financiadas por el gobierno fueron capaces de realizar préstamos al 4.9% ahorrando a los bancos privados cerca de $1 billón anual en intereses.”
- Ganancia de AIG cae un 27 por ciento (WJLA/ABC News, Nov. 8): “Las pérdidas de AIG en sus portafolios de inversiones, intercambio de créditos y seguro de hipotecas sumo un total de $1.4 billones, y causo una baja en el ingreso neto del 27% comparado con el Q3 del año pasado… Durante Agosto, AIG declaró su exposición a préstamos de alto riesgo como ‘mínima.’ El portafolio de inversiones de $872.3 billones de AIG perdió $864 millones, su portafolio de intercambio de créditos perdió $352 millones, y su negocio de seguro de hipotecas perdió $215 millones.. el portafolio de inversiones de AIG no incluye algunas obligaciones de deuda colaterales… Pero la exposición es menor que la de otros bancos como Citigroup Inc. y Merrill Lynch & Co., que han registrado enormes pérdidas en sus inversiones de CDO.”
- Jim Cramer’s Mad Money In-Depth 11/07/07: La venta de Gisele-Cuomo (Miriam Metzinger en Seeking Alpha, Nov. 8): “Andrew Cuomo, el Abogado General de Nueva York, emitió citatorios a FNM y FRE para que den información sobre los préstamos que adquirieron de WM… En relación al requerimiento de Cuomo, Cramer dijo. “Sólo hay una forma de salir de la ciénaga hipotecaria. Necesitamos anticipos más bajos.” Cramer está preocupado de que reguladores gubernamentales desalienten a los prestamistas de otorgar préstamos. Cramer concluyó que las historias de bajas en el mercado son temporales y exhorto a los inversionistas a no caer en pánico.”
- Gerentes de SIV no esperan que el Modelo sobreviva el desplome (Bloomberg, Nov. 8): “Los gerentes de vehículos de inversión estructurada no esperan que su modelo de negocios sobreviva, ya que el valor de los activos disminuye y las compañías luchan por obtener préstamos, los analistas de Moody’s Investors Service dijeron el día de hoy. “Algunos gerentes sostienen la visión de que la deuda a corto plazo del mercado de bonos de SIV ha sido permanentemente interrumpida y el modelo de SIV no sobrevivirá en su forma actual,” Paul Kerlogue, un oficial de crédito senior en Moody’s de Londres, dijo en conferencia de prensa. El valor neto de activos de las SIV ha caído en un 71% de su capital inicial de 102% en Junio.”
- Fannie, Freddie, WaMu cae en investigación ampliada (Seeking Alpha, Nov. 7): “Los prestamistas hipotecarios financiados por el gobierno, Fannie Mae (FNM) y Freddie Mac (FRE) recibieron citatorios del Abogado General de NY Andrew Cuomo en relación a las debidas diligencias en sus prácticas y acerca de préstamos que adquirieron de Washington Mutual y otros bancos. Cuomo dice que descubrió un “patrón de colusión” entre prestamistas y tasadores [para] inflar los valores de las estimaciones. Si se determina que tienen o garantizan hipotecas con estimaciones infladas, la política de la compañía establece que los prestamistas compren de vuelta los préstamos. La semana pasada Cuomo demando a la unidad evaluadora de First American Corp., la aseguradora de títulos número uno de U.S., por inflar el valor de los hogares debido a la presión de WaMu… WaMu es el tercer proveedor de préstamos de Fannie, vendiéndole $24.7 billones en 2007, y $7.8 billones a Freddie en 2007.”
Información de Ejecución de Hipotecas
- Llamada a cierre (NY Post, Nov. 8): “RealtyTracs: en Queens, las ejecuciones de hipotecas subieron casi un 70% en Q3’07 en comparación con Q3’06… el sitio de seguimiento de ejecución de hipotecas PropertyShark.com: “Hay más gente hablando, más gente investigando…” Muchos cazadores de ejecuciones… están esperando el momento en que los bancos se desesperen y bajen los precios que están dispuestos a aceptar. Greg Fonti, un árbitro de subastas… apunto a los finales de los 80’s como precedente histórico: “La última vez que esto sucedió fue en 1988… Los bancos estaban cerrando y estaban recibiendo presión por los reguladores de la FDIC para sacar esas propiedades de sus libros. ¿Los bancos empezarán a vender barato? Si, no tengo la menor duda.”
